Ein Steuerpflichtiger, der ein teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude mit
Eigenmitteln und Fremdmitteln finanziert, kann Darlehenszinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
abziehen, soweit er die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung des vermieteten Gebäudeteils verwendet. Vorteilhaft ist
demnach für den Steuerpflichtigen, wenn er für den eigengenutzten Teil Eigenmittel verwendet und für den vermieteten Teil
soweit erforderlich Darlehensmittel einsetzt. Die daraus resultierenden Schuldzinsen können voll steuerlich geltend gemacht werden, wenn
bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Zuordnung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten: Der Abzug von Schuldzinsen als Werbungskosten setzt voraus, dass die
Anschaffungs- oder Herstellungskosten den einzelnen Gebäudeteilen zugeordnet werden. Nach einem Schreiben des Bundesfinanzministeriums
vom 16.4.2004 gilt es Folgendes zu beachten:
- Anschaffungskosten: Hier sollte zwingend eine nach außen hin erkennbare Zuordnung der
Anschaffungskosten zu dem vermieteten und dem eigengenutzten Teil durch den Steuerpflichtigen, z. B. durch Aufteilung des zivilrechtlich
einheitlichen Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag, erfolgen. Trifft der Steuerpflichtige keine Zuordnungsentscheidung, werden die
Anschaffungskosten den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen anteilig zugeordnet.
- Herstellungskosten: In Rechnung gestellte Entgelte für Lieferungen und Leistungen, die
ausschließlich einen bestimmten Gebäudeteil betreffen (z. B. Aufwendungen für Bodenbeläge, Malerarbeiten oder Sanitärinstallationen
in einer einzelnen Wohnung), sind diesem Gebäudeteil gesondert zuzuordnen. Diese Aufwendungen müssen entweder durch den
Unternehmer gesondert abgerechnet oder durch den Steuerpflichtigen in einer gleichartigen Aufstellung gesondert aufgeteilt und
ausgewiesen werden. Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen (z. B. Aufwendungen für den Aushub der Baugrube, den Rohbau, die
Dacheindeckung, den Außenanstrich), sind den einzelnen Gebäudeteilen nach dem Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen
anteilig zuzuordnen. Dies gilt auch, wenn der Steuerpflichtige die Kosten für die Errichtung des gesamten Gebäudes einheitlich
abgerechnet hat, ohne die auf die jeweiligen Gebäudeteile entfallenden Kosten gesondert auszuweisen.
Wirtschaftlicher Zusammenhang: Für den Werbungskostenabzug ist ein wirtschaftlicher
Zusammenhang zwischen den Schuldzinsen und den zugeordneten Anschaffungs- oder Herstellungskosten für den vermieteten Gebäudeteil
unabdingbar. Dieser soll nur dann vorliegen, wenn dieser Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten tatsächlich mit den dafür
aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt worden ist.
Die vorstehenden Grundsätze können - unter weiteren Voraussetzungen - auch für ein vom Steuerpflichtigen beruflich genutztes
häusliches Arbeitszimmer angewendet werden, das als selbstständiger Gebäudeteil zu behandeln ist. Die vom
Steuerpflichtigen vorgenommene tatsächliche Zuordnung von Darlehen bleibt auch maßgebend, wenn er die vormals selbst genutzte Wohnung
später vermietet.
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