Nebenkosten leer stehender Wohnungen muss der Vermieter tragen
Im Mietrechtsreformgesetz vom 19.6.2001 ist die Wohnfläche als Regelmaßstab für die Verteilung der Betriebskosten gesetzlich verankert worden. Nur für Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch den Mieter abhängen, gilt dies nicht. Für den Fall einer fehlenden Vereinbarung ist der Flächenschlüssel nunmehr gesetzlich vorgeschrieben.

Sind nun Betriebskosten nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen, hat der Vermieter die auf leer stehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Das Gericht führte in seiner Begründung aus, dass der Vermieter das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko selbst zu tragen hat.

Will der Vermieter den vereinbarten Verteilungsschlüssel für die Umlegung der Betriebskosten ändern, so ist dies nur im Wege einer Vertragsänderung zulässig, für die es der Zustimmung des Mieters bedarf.

Ob und unter welchen konkreten Voraussetzungen der Vermieter bei einem Leerstand von Wohnungen die Zustimmung des Mieters zur Änderung des vereinbarten Flächenschlüssels dahingehend verlangen kann, dass die Flächen leer stehender Wohnungen in die Umlegung bestimmter - insbesondere verbrauchsabhängiger - Betriebskosten nicht einbezogen werden, ist umstritten.

Als mögliche Rechtsgrundlage für einen derartigen Anspruch kommt z. B. die Bestimmung über eine Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht. Diese Bestimmung sieht Folgendes vor:

"Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen."

Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt ist ein Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu der begehrten Vertragsänderung nur dann begründet, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht mehr zugemutet werden kann.
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